売却をスムーズにするために～必要な手数料や書類について～
不動産売却を行い際には、事前に用意すべき書類や必要となる手数料が発生します。スムーズに手続きを進め、適切な資金計画を立てるためにも、これらの知識を学んでおきましょう。仙台市太白区の不動産会社D’BONDSが、不動産売却に必要な手数料や書類をご紹介します。
まずは必要書類の準備
住まいを売却する際は、まず仲介会社に依頼して売却条件を決め、告知します。買主様が見つかれば、具体的な売却手続きに進みましょう。簡単そうに思えますが、希望条件のマッチした買主様を見つけるのは時間がかかるケースが多くなります。
相手のいる取引であるため、売買契約はスムーズに進めるのが理想です。書類に不備がないように、事前に十分な準備をしておきましょう。必要書類のなかには、価格等の条件交渉を有利にしてくれるものもあります。必要な場面で用意できるように、住宅に関する書類は日頃からまとめて保管しておきましょう。
項目ごとの必要書類
売却に必要な書類は、マンションか一戸建てかといった物件種別によって多少異なりますが、ほとんど共通しています。不動産を購入する際、どのような物件なのか、権利関係はどうなっているのかといったように、 買主様が知りたい情報は多くあります。業者からの話や現物を見ただけでは分からない情報は、書類から入手しなければなりません。売買契約時にもれなく必須書類を用意することで、買主様の要望を満たせます。
以下からは、不動産査定の際にご用意いただく書類をご紹介します。必要となる書類は不動産の種別（戸建て、マンション、土地）によって異なります。以下の表に一覧を記載いたしますので、参考にしてください。
○=必須 / △=状況に応じて用意 / ×=不要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 項目 | 内容 | 一戸建て | マンション | 土地 |
|---|---|---|---|---|
| 身分証明書 | 本人確認のために必要 | ○ | ○ | ○ |
| 実印 | 売却者本人の実印。共有の場合は、共有者全員の実印が必要 | ○ | ○ | ○ |
| 印鑑証明書 | 3カ月以内のもの。実印同様、共有者全員分が必要 | ○ | ○ | ○ |
| 住民票 | 登記上の住所と、売主様の現住所が異なる場合は住民票が必要。3カ月以内のものを用意 | △ | △ | △ |
| 登記済権利書、または登記識別情報 | 売却する不動産の内容を確認したり、登記したりする際に必要 | ○ | ○ | ○ |
| 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 | 固定資産税や都市計画税といった、税額確認のために必要 | ○ | ○ | ○ |
| ローン残高証明書、またはローン返済予定表 | ローン返済中の場合に必要。残債と返済額が分かるものを用意 | △ | △ | △ |
| 銀行口座書類 | 銀行通帳など。こちらに売買代金から必要費等を差し引いた金額が振り込まれる | △ | △ | △ |
| 土地測量図・境界確認書 | 一戸建てもしくは土地を売買する場合に必要。売却範囲確認に使う | △ | × | △ |
| 建築確認済証、および検査済証 | 不動産が建築基準法に適合しているか確認するために使用する | △ | × | △ |
| 建築設計図書・工事記録書等 | どのように設計、工事されたか確認するために使用する | △ | × | △ |
| マンションの管理規約、または使用細則など | 管理内容や使用ルールを確認するための書類 | × | ○ | × |
| マンションの維持費等の書類（管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等） | 入居後に購入者が負担すべき費用を確認するために必要 | × | ○ | × |
| 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等 | 耐震診断等を行っている場合は用意する | △ | △ | △ |
| その他の書類。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等 | 売主様が保有している証明書等があれば提示 | △ | △ | △ |
| 購入時の契約書・重要事項説明書など | 所有している場合は提示 | △ | △ | △ |
| パンフレットおよび広告資料 | 所有している場合は提示 | △ | △ | △ |
売却にかかわる費用
不動産を売却する際は、さまざまな費用がかかります。たとえば、買主様と売買契約を結ぶ際に契約書に貼付する印紙代や、抵当権を抹消する際に司法書士に払う報酬といったものです。
さらに、税金もかかります。購入したときよりも不動産が高く売れた場合、「儲け」と判断されるため、差額分に対して課される税金を払わなければなりません。加えて、売却活動を行ってくれる不動産会社にも仲介手数料を払います。
不動産売却をした際に手元に残るのは、これらの費用を差し引いた金額であることに注意しましょう
印紙税
印紙税とは、「経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金」のことです。売買契約をする際に必要になります。印紙税の額は、売買契約書に記載された売買価格によって異なり、たとえば売却額が1,000～5,000万円の場合は1万円になります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 契約書の記載金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 50～100万円 | 500円 |
| 100～500万円 | 1,000円 |
| 500～1,000万円 | 5,000円 |
| 1,000～5,000万円 | 1万円 |
| 5,000万円～1億円 | 3万円 |
| 1～5億円 | 6万円 |
| 5～10億円 | 16万円 |
| 10～50億円 | 32万円 |
仲介手数料
不動産会社に不動産の販売活動を行ってもらい、成約したときは、仲介手数料を払います。なお、仲介手数料の上限は「売買価格の3％＋6万円」と宅地建物取引業法で定められています。ただし、こちらは簡易計算式であり、宅地建物取引業法ではより詳細に規定されています。
| 200万円以下の部分 | 5% |
|---|---|
| 200万円～400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
司法書士費用
住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、不動産には金融機関によって抵当権等が設定されます。抵当権はローンを完済しても、抹消登記をしない限り登記簿に登記されたままです。そのため、抹消する手続きを行う必要があります
抹消手続きの費用は、司法書士に依頼した場合1～数万円です。また、抹消する登記が複数ある場合は、こちらよりも値段が高くなります。
譲渡所得税
不動産売却を通して利益が発生したら、譲渡所得税を支払わなければなりません。利益が出たかどうかは、以下の要素から判断します。
| 譲渡費 | 住まいの売却価格がいくらだったのか |
|---|---|
| 取得費 | 売却した不動産の購入時の価格（建物部分は減価償却） |
| 譲渡費用 | 住まいを売却する際にかかった費用 |
| 特別控除 | 住まいを売却する際、譲渡所得から3,000万円まで控除可能な特例 |
こちらの4つの要素を基に、「譲渡費－取得費－譲渡費用－特別控除」の計算式で金額を出します。算出された額は「課税譲渡所得金額」と呼ばれます。こちらがプラスになった場合は税金がかかり、マイナスになれば税金はかかりません。
